Sự thật về nhà ở Nhật Bản: Tại sao sau 25 năm lại ‘mất giá’ và cách khắc phục
Nhà ở Nhật Bản thường không được sử dụng lâu dài như ở các nước phương Tây.
Cùng một căn nhà, ở nước ngoài có thể tồn tại và giữ giá trị hơn 100 năm, nhưng ở Nhật, tuổi thọ trung bình chỉ khoảng 30 năm.
Ngay cả những ngôi nhà mới xây, sau khoảng 25 năm, giá trị của tòa nhà về mặt số liệu gần như bằng 0.
Là người yêu thích DIY và đã xem nhiều ngôi nhà, tôi luôn cảm thấy khó chịu với thực trạng này.
Tôi sẽ giải thích lý do từ góc nhìn chuyên gia bất động sản một cách dễ hiểu.
1. Ở Nhật, chỉ “đất” mới được đánh giá giá trị
Lý do lớn khiến giá trị ngôi nhà giảm nhanh là vì cách đánh giá ở Nhật tập trung vào “đất” hơn là “tòa nhà”.
Dù ngôi nhà được chăm sóc kỹ đến đâu, giá trị của tòa nhà vẫn giảm nhanh theo thời gian và cuối cùng chỉ còn giá trị của mảnh đất.
2. Chuyên gia bất động sản nói về “nhà mới là tốt nhất”
Ở Nhật, những ngôi nhà mới luôn được ưa chuộng.
Niềm tin mạnh mẽ vào “nhà mới” ảnh hưởng rất lớn đến giá trị thị trường.
Giá trị của tòa nhà gần như bằng 0 sau khoảng 25 năm là do tuân theo quy tắc tính toán gọi là tuổi thọ pháp định.
Đặc biệt với nhà gỗ, tuổi thọ pháp định ngắn nên dù bảo dưỡng tốt cũng khó nâng giá trị đánh giá.
Kết quả là khi mua nhà, nhiều người nghĩ rằng “đất là chính, tòa nhà chỉ là phụ”.
Trong một số trường hợp, tòa nhà còn được xem như “sẽ bị phá trong tương lai”.
3. Những gì người dùng có thể làm: Biến “giá trị 0” thành cơ hội
Khó có thể thay đổi toàn bộ hệ thống này, nhưng chúng ta có thể thay đổi cách nhìn của mình.
Ví dụ, thay vì coi những ngôi nhà trên 25 năm là “nhà cũ”, hãy xem chúng như
một tấm bạt lớn để cải tạo, chỉ với chi phí đất mà bạn có thể sở hữu.
Khi giá trị đánh giá bằng 0, ngược lại, đó là lúc bạn có thể tự do cải tạo.
Bạn có thể sơn lại tường, thay đổi bố cục phòng, làm vườn… và nâng cao sự hài lòng trong cuộc sống.
Bản thân tôi đã mua một ngôi nhà 40 năm tuổi được xem là “giá trị 0” và cải tạo bằng DIY để sống thoải mái.
Khi đó tôi nhận ra rằng giá trị thực sự không nằm ở số liệu, mà phụ thuộc vào công sức và tình cảm bạn bỏ ra.
Tóm tắt
- Nhà ở Nhật giảm giá trị sau khoảng 30 năm, đất được coi trọng hơn tòa nhà.
- Cách tính tuổi thọ pháp định khiến giá trị tòa nhà gần như về 0 sau 25 năm.
- Thay vì coi nhà cũ là “nợ”, hãy nhìn như một ngôi nhà có thể DIY tự do để tạo giá trị.
- Giá trị thực sự của nhà không dựa vào thị trường mà phụ thuộc vào mức độ bạn chăm sóc và cải tạo.
Bạn cảm thấy thế nào về quan niệm “sau 25 năm giá trị nhà bằng 0”?
Hãy chia sẻ cảm nhận của bạn với chúng tôi.
日本の家は本当に「使い捨て」？家の価値を長持ちさせる方法
日本の家は、欧米のように長く住み続けることがあまりありません。
同じ家でも、海外では100年以上たっても価値があるのに、日本では平均30年ほどで寿命と考えられています。
新築で建てた家でも、約25年で建物の価値が数字上ほとんどゼロになります。
DIYで多くの家を見てきた私は、この状況にずっと違和感がありました。
その理由を、不動産の専門家の視点からやさしく説明します。
1. 日本の家は「土地だけ」が評価される仕組み
家の価値がすぐに下がる大きな理由は、日本の評価方法が「建物より土地を重視」しているためです。
どれだけきれいに住んでいても、建物の評価は年数とともに急速に下がり、最終的には「土地代だけ」の価格になってしまいます。
2. 不動産のプロが語る「新築こそ最高」という考え方
日本では、新築の家がとても好まれます。
この強い「新築信仰」が、市場の価値にも大きく影響しています。
建物の価値が約25年でゼロになるのは、法定耐用年数という計算ルールに従って評価されているからです。
特に木造住宅は耐用年数が短く、どんなにメンテナンスしても評価は上がりにくい仕組みになっています。
その結果、多くの人は家を買うとき、どうしても「土地が主役、建物はおまけ」という考えになってしまいます。
場合によっては「将来壊すもの」として扱われることさえあります。
3. 生活者ができること：「価値ゼロ」をチャンスに変える
この仕組みそのものを変えるのは難しいですが、私たちの考え方を変えることはできます。
例えば、築25年以上の家を「ただの古い家」と思うのではなく、
土地代だけで手に入る、大きなリフォームのキャンバスとしてとらえる方法です。
評価がゼロなら、逆に言えば「自由に手を加えやすい家」ということでもあります。
壁を塗り替える、間取りを変える、庭を作るなど、自分で工夫すれば生活の満足度は大きく上がります。
私自身も、築40年の「価値ゼロ」と言われた家を買い、DIYで快適に作り替えました。
そのとき感じたのは、本当の価値は数字ではなく、自分で手を入れた量と愛着で決まるということです。
まとめ
- 日本の家は30年ほどで価値が下がり、建物より土地が重視される。
- 法定耐用年数の仕組みが原因で、建物の評価は25年ほどでほぼゼロになる。
- 「古い家＝負債」ではなく「自由にDIYできる家」と考えると可能性が広がる。
- 家の本当の価値は、市場価格ではなく、自分がどれだけ手をかけたかで変わる。
あなたは「25年で家の価値がゼロになる」という考え方について、どんな気持ちを持ちますか？
あなたの感じたモヤモヤも、ぜひ教えてください。
| Từ vựng / Ngữ pháp | Ý nghĩa |
|---|---|
| 使い捨て | Dùng một lần rồi bỏ, đồ dùng một lần |
| 長持ちさせる | Làm cho bền lâu, kéo dài tuổi thọ (Động từ) |
| 欧米 | Âu Mỹ (các nước phương Tây) |
| 住み続ける | Tiếp tục sống, định cư lâu dài |
| ～ように | Giống như (So sánh ví von) |
| 寿命 | Tuổi thọ |
| ～と考えられる | Được cho là, được xem là (Thể bị động) |
| 新築 | Xây mới, nhà mới xây |
| 数字上 | Trên mặt số liệu, về mặt con số |
| 違和感 | Cảm giác sai sai, cảm giác không thoải mái/không phù hợp |
| 視点 | Góc nhìn, quan điểm |
| 仕組み | Cơ chế, hệ thống hoạt động |
| 重視する | Coi trọng, chú trọng |
| 急速に | Một cách cấp tốc, nhanh chóng |
| 最終的 | Cuối cùng, rốt cuộc |
| 土地代 | Tiền đất, giá trị của mảnh đất |
| ～てしまう | Lỡ… mất rồi / Trở thành… (Diễn tả sự tiếc nuối hoặc kết quả không mong muốn) |
| 信仰 | Tín ngưỡng (trong bài dùng với nghĩa ẩn dụ là “sự tôn sùng”) |
| 法定耐用年数 | Niên hạn sử dụng theo quy định pháp luật (dùng để tính khấu hao) |
| 従う | Tuân theo, căn cứ theo |
| 木造住宅 | Nhà làm bằng gỗ |
| どんなに～ても | Dù có… đến thế nào đi nữa |
| ～にくい | Khó làm gì đó |
| 主役 | Vai chính, nhân vật chính |
| おまけ | Đồ tặng kèm, đồ khuyến mãi (ý nói giá trị phụ) |
| 場合によっては | Tùy theo trường hợp |
| 扱う | Đối xử, coi như là, xử lý |
| 生活者 | Người tiêu dùng, người sinh sống |
| 築～年 | Đã xây được… năm (Tuổi thọ công trình) |
| 手に入る | Có được, sở hữu được (Cụm từ) |
| とらえる | Nắm bắt, nhìn nhận, coi là |
| 逆に言えば | Nói ngược lại thì, xét theo khía cạnh khác thì |
| 手を加える | Gia công, chỉnh sửa, thêm thắt vào (Cụm từ) |
| 塗り替える | Sơn lại, quét lại vôi |
| 間取り | Sơ đồ bố trí phòng ốc trong nhà |
| 工夫する | Bỏ công sức tìm tòi, nghĩ cách làm hay hơn |
| 満足度 | Mức độ hài lòng |
| 快適 | Thoải mái, dễ chịu |
| 作り替える | Làm lại, cải tạo lại |
| 手を入れる | Sửa chữa, tu bổ, can thiệp vào (Cụm từ) |
| 愛着 | Sự quyến luyến, tình cảm gắn bó |
| 負債 | Khoản nợ, tiêu sản |
| 可能性が広がる | Khả năng/Cơ hội mở rộng ra |
| 市場価格 | Giá thị trường |
| 手をかける | Bỏ công sức, chăm chút (Cụm từ) |
| モヤモヤ | Cảm giác mơ hồ, lấn cấn, không thông suốt |
