Kinh nghiệm mua nhà: Mối quan hệ giữa tiền đặt cọc và tỷ lệ vay｜Lưu ý khi lãi suất tăng

Khi mua nhà, nếu chuẩn bị được nhiều tiền đặt cọc, số tiền vay sẽ giảm bớt, từ đó gánh nặng trả nợ hàng tháng cũng nhẹ hơn.

Tỷ lệ vay là gì?

Tỷ lệ giữa số tiền vay so với giá mua nhà được gọi là “tỷ lệ vay”.
Nếu tỷ lệ vay thấp, đôi khi bạn có thể được hưởng mức lãi suất ưu đãi hơn. Ví dụ, trong sản phẩm vay “Flat 35” do Cơ quan Hỗ trợ Tài chính Nhà ở và các ngân hàng tư nhân cung cấp, khi tỷ lệ vay vượt 90% thì lãi suất thường sẽ cao hơn.

Khảo sát mới nhất

Theo khảo sát tháng 4/2025, nhóm phổ biến nhất là “trên 90% đến dưới 100%”, chiếm 26.5%. Điều này có nghĩa là cứ 4 người vay mua nhà thì có hơn 1 người vay gần như toàn bộ giá trị căn nhà.

Ngoài ra, nhóm có tỷ lệ vay “trên 100%” (vay nhiều hơn giá trị căn nhà) cũng đang tăng lên. Từ 11.4% năm 2022, đến năm 2025 đã tăng lên 13.5%. Điều này cho thấy có những người vay không chỉ toàn bộ giá nhà mà còn gộp cả chi phí đăng ký, phí môi giới và các chi phí khác vào khoản vay.

Xu hướng phân cực trong vay vốn

Các khoản vay “trên 90%” chiếm 40% tổng số và gần như không thay đổi trong 3 năm qua. Điều này nghĩa là vẫn có một lượng lớn người mua nhà mà không chuẩn bị nhiều tiền đặt cọc.
Ngược lại, nhóm có tỷ lệ vay “dưới 50%” (người bỏ ra nhiều tiền đặt cọc) đã tăng từ 11.5% lên 17.3%.
Tỷ lệ vay ở nhóm trung bình đang giảm dần, và thị trường vay vốn đang đi theo xu hướng phân cực: hoặc rất cao, hoặc rất thấp.

Điểm cần lưu ý khi lãi suất tăng

Hiện tại lãi suất đang ở mức thấp 0.5% – 1.0%, nhưng các khoản vay siêu thấp dưới 0.5% ngày càng khó tìm. Những ai chuẩn bị vay nên chú ý đến các điểm sau:

• Lãi suất đang tăng, vì vậy thời điểm vay là yếu tố quan trọng
• Nếu tỷ lệ vay quá cao, rủi ro gánh nặng trả nợ tăng thêm
• Vay “trên 100%” dễ dẫn đến rủi ro nợ vượt giá trị tài sản (over-loan), cần hết sức thận trọng

Tóm tắt

• Tiền đặt cọc càng nhiều thì gánh nặng trả nợ càng nhẹ
• Tỷ lệ vay trên 90% hiện chiếm 40%
• Xu hướng vay vốn đang phân cực rõ: hoặc cao, hoặc thấp
• Cần có kế hoạch và lựa chọn thời điểm phù hợp để đối phó với tình hình lãi suất tăng
• Các khoản vay “trên 100%” nên được cân nhắc kỹ lưỡng